上饶经开区拍出1877亿元商务用地惊讶吗？
7月10日，上饶经开区传来一则重大土拍信息，江西和济投资有限公司以总价18.77亿元拍下经开区三宗商务用地。
看到这则土拍信息的时候，我是挺惊讶的。这三宗地块，不光总价高，而且平均楼面价达到了2626元。
再来看看地块所处位置，已经快到铅山县城了，路边的一块山脚旮旯地。
对于这个地段的地块拍出了如此高的楼面价，初看之下，确实有些匪夷所思。但如果你知道竞得该地块的公司本就是政府持有，其实也就不会感到意外了。
当然我们也不能妄加猜测上层的规划，上层的动作自然是有道理的。
以上的土拍信息，其实是今年经开区土拍市场的一个缩影。
进入2020年以来，上饶中心城区的土拍市场总体沉寂。但经开区的土拍市场却是另一番景象，尤其是商业类用地。
截至7月11日，今年经开区已经累计拍出了12宗商业设施服务类用地。累计成交金额达到了50.467亿元。
（部分截图-来自江西省公共资源交易平台）
半年多的时间里，上饶经开区居然拍出了超过50亿元的商业类用地。
经开区密集的商业用地拍卖，背后的逻辑是什么？
在 这篇文章中已经阐述过，经开区的现状是城市配套设施薄弱。配套设施建设跟不上产业的发展。
经开区的工厂越来越多，盘子越来越大。
甚至一些工厂已经发展到铅山县边界了。像吉利新能源商用车，工厂所在位置，就更靠近铅山县城而不是上饶市区。
产业的快速发展，会带来大量的人口。经开区已经有12.6万的人口了，现在还代管了铅山县鹅湖镇石桥、月塘、蔡家、塘尾、傍罗、青洲、下古埠、上古埠等8个行政村。未来人口大概率会继续增加。
但是开车在经开区逛一逛，就会发现，这里真的看不到什么店铺。而且越是深入经开区就越明显，到了经开区的腹地，几乎是清一色的工厂。
有人口，没配套，显然是行不通的。
所以也就不难理解，密集的商业土拍，归根结底是为了提升经开区的配套设施。
这些商业地块的分布也很有针对性，集中在上铅快速通道附近，且地块旁都有一些比较大的工厂。
这让我想起目前在建的思瑞达1号广场和2号广场。一个建在爱驰亿维工厂旁，一个建在汉腾二期工厂旁。
经开区的商业布局意图很明确，那就是为这些企业员工就近提供住宿、购物的场所，为他们的生活提供便利。
相信未来这些地块里会产生思瑞达3号、4号、5号广场……
参照目前国内成熟的经济开发区，区域内必定有大型的商业中心等配套。上饶经开区的发展也一直强调产城融合。
这些密集的商业用地拍卖，可以说是在产城融合思想指导下的动作。未来这些地块项目的建设进度，也将很大程度决定经开区产城融合的进度。
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