上饶市三江片区D-d-4地块用地性质及指标调整可行性论证112
上饶市三江片区D-d-4地块用地性质及指标调整可行性论证112
根据2013年4月25日上饶市信州区人民政府区长办公会议记录摘要，会议原则同意将回购的原信州理工学校用于建设信息服务产业园。根据2014年7月30日上饶中心城市建设项目规划审批会会议纪要，会议原则同意信州中学（原信州理工学校）地块调整为信息服务业产业园用地，对中学重新选址合理布局。
考虑原控规对土地利用的整体性，将原信州理工学校用地及其与陵园路之间的用地进行整合，即D-d-4地块，对该地块用地性质及指标调整进行可行性论证。
（一）《上饶市三江片区控制性详细规划》
根据三江片区为综合性城市新区的性质，其功能定位将具有多样性的特点。首先，三江片区与现状城区跨江发展，交通条件需要三江片区功能具备一定的完整性和独立性，避免大量交通在信江两岸之间跨越；其次，在调整现状三江片区西侧工业基地由上饶市经济开发区管理后，因多方面的原因仍有部分企业未搬迁，因此三江片区在现状工业基地基础上宜适度发展服务产业用地，满足三江片区经济发展、就业和交通等需求。
三江片区D-d-4地块用地性质及指标
项目名称：三江片区D-d-4地块用地性质及指标调整可行性论证报告
控规名称：《上饶市三江片区控制性详细规划》
调整范围：上饶市三江片区D-d-4地块
编制单位：上饶市城乡规划建筑设计院
资质证书编号：【赣】城规编第（******）
规划地块毗邻城市主干道志敏大道，并在其附近设有公交车站点，这将为本区块的发展提供良好的机遇，陵园路的建成为规划地块提供更多交通便利条件和疏导交通空间。目前，上饶大桥、丰溪大桥等相继建成，开辟了主城区与三江片区的快速联系通道。主干路上饶大道、志敏大道已经建成，为三江片区的内外部沟通联系建立了主构架。三江片区路网结构已经显现，大部分路网已经建成。优越的区域交通为该区块创造了良好的发展条件。详见图1-2。
根据《上饶市城区学校网点布局规划》，至2020年，三江片区居住人口达到6万人，需要规划初中班级数72个，规划上饶市第七中学规模为36班的初级中学，上饶师院附中为36班的完中（目前已取消上饶师院附中项目的建设），上饶市信州中学为60班的中专，职业中学。（详见下图3-2）
根据《上饶市三江片区（汪家园单元）控制性详细规划》，规划信州中学高级中学，占地规模为131亩，其区位即为本次论证的调整的地块，中学用地布局调整如下图3-3。
该地块位于上饶师范学院西侧，志敏大道南侧。在《上饶市三江片区控制性详细规划》中，该地块规划为高等学校建设用地。其东面为明阳大学公馆小区及特殊教育学校，其西面主要是住宅用地，其南面为公共绿地与上饶集中营隔着一条水系而望，其北面主要是大学春城小区。该地块规划范围东接其他教育机构建设用地，南、西至陵园路（规划30米），北至志敏大道，占地面积87316.45平方米约为131亩。详见图1-1。
1、《中华人民共和国城乡规划法》（2007.10）
2、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137—2011）
5、《城市居住区规划设计规范》（2002年版）
7、《江西省建设用地规划条件管理办法》
拟调整地块在原控规中用于扶持教育事业，本意提升上饶市人才的竞争力，由于生源少，师资力量缺少，经营管理能力不足等因素的影响，校区一直未能投入运营。从经济层面看，浪费了政府和社会资源；从土地利用上看，对城市建设用地的闲置，增加城市土地供应压力，不利于城市土地集约化使用，同时，一定程度制约着上饶市信息服务业产业园的发展。
8、《江西省城市规划管理技术导则》（2014年版）
9、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95，2005年版）
10、《城市道路规划设计规范》（GB50220—95）
11、《城市给水工程规划规范》（GB50282—98）
12、《工程建设标准强制性条文》（城乡规划部分）
13、《上饶市城市规划管理条例》
根据上述分析，上饶市三江片区发展主要功能为商务（金融）、商业（精品、超市）、休闲商业、旅游度假商业、教育科研、行政办公（信州区）、会展、文化娱乐、主题旅游公园、房地产（滨江、滨河、滨湖、山地房产）及教育科研。D-d-4地块即拟规划调整地块正是在这样的背景下规划实施的。
上饶市信州理工学校部分建成后，由于招生困难，校区一直未能投入运营，于2009年被信州区政府回购，2011年5月上饶市人民政府将该地块划拨予上饶市信州区教育体育局，规划为上饶市信州中学建设用地，由于各种因素，信州中学也一直未能开展建设，从2012年底起一直用于扶持、发展信息服务产业，租与上饶市信州区信息服务业产业园使用。
目前三江片区居住用地建设量仅为三江片区总用地的7%，片区范围内的现状常住人口主要包括两个方面，即各村庄村民，计18431人，城市居民共15346人（含上饶师院），两项共计33777人。其中，村民人口的分布情况见村庄人口分布图。人口分布较为均匀。目前三江片区居住人口约为5万人，根据《城市居住区规划设计规范》，居住区人口为30000——50000人的规模必须设中学，参照《深圳市城市规划标准与准则（Szb2004）》，《江西省普通初级中学基本办学条件标准》和《江西省普通高级中学基本办学条件标准》，三江片区目前需要设置一所30班以上的初级中学。
目前，该地块租与上饶市信州区信息产业园使用，地块用地性质为教育用地，这极大的限制了信息产业园建设规模扩大及产业规模化发展。这一矛盾造成信息产业园区产业处于发展瓶颈。随着产业园区企业进驻的增加，这一矛盾将日益凸显。该地块用地性质及指标的调整对提升产业园区产业十分有必要。
拟调整地块，为上饶市信州区信息服务业产业园租用地。随着上饶市信息服务业产业园区的快速发展，园区对土地的需求程度日渐明显。上饶市信州区为大力发展现代服务业，促进产业转型升级，对园区建设投入大量的财力物力，然而，园区商务办公功能仍不完善。对该地块进行合理调整开发利用，有利于完善上饶市信州区信息服务业产业园商务办公功能。
《上饶市城市总体规划（2007—2020）》第79条第（6）款关于城区中小学校的设置标准规定：每2万人口居民区域内设36个班的中学一所（面向属地农村招生的普通高中和面向外县招生的中等专业职业学校，可跨片区统筹安排建设）。
预计到2020年，上饶中心城区将有初中生4.32万人，高中和职业高中（含中专）学生数7.2万人。根据国家教育部的有关规定，高级中学和职业高中每班50人。
目前该地块租与上饶市信州区信息服务业产业园使用，毗邻“上饶大学城”。从区位上来看，“上饶大学城”与上饶市信州区信息服务业产业园都处于志敏大道城市发展轴，“上饶大学城”以其高效富有活力的教育科研产业迅速发展，上饶市信州区信息服务业产业园是全省头部个专业化的信息服务产业园、全省第二家省级电子商务示范基地。园区在信州区委，区政府的扶持下，目前引进50余家信息服务类企业，园区分别与中国网库集团、上饶移动彩云联盟合作共同打造“上饶电商谷”和“上饶慧谷”。园区发展势头迅猛，预计“上饶电商谷”、“上饶慧谷”、和“淘宝广场”建成之后，年产值将达到50亿元，园区将成为省内领先的信息服务业类企业聚集区，园区的发展为该区块的居住人口提供就业机会，同样，丰富的就业机会为该区域的住宅建设提供了发展空间。“上饶大学城”提升了周边地区的城市活力，同时也为园区提供了知识储备与技术保障。以“产、学、研”一体化为主要发展思想。北面居住用地与南面公共绿地为三江片区提供高质量的人居游玩休憩环境，协同“商、住、游”同步发展，建设和谐三江片区。总体来看，该地块周边及自身条件优势明显。
然而，三江片区仅有上饶市第七中学一所中学，七中位于上饶市信州区茅家岭街道老南环路附近（三江汽车站附近），是隶属于信州区教育局的初级中学。学校占地面积9875㎡学校拥有比较完善的配套设施设备，拥有60个教学班，可容纳2700名学生。具体见图3-1。
通过对三江片区现状人口调查及中学规模，服务人口，服务半径分析，可以看出，三江片区初级中学服务资源较为短缺，暂无高级中学资源，所以上饶市信州中学重新定位应该考虑规划建设为高级中学，重新选址应该着重考虑其规模及选址位置服务辐射范围的合理性。
三江片沿江地带作为城市中心区的一部分，其功能应与主中心和老城中心功能错位发展，充分突出环境优势和后发优势，展现上饶二十一世纪未来现代化、生态化的特色。
首先，总规中提出发展三江口商业中心区和“赣浙闽皖”四省交界区域中心城市的现代化商务中心，使其具有强大的商务功能，三江片沿江地带宜发展以办公为主的商务中心，结合现状上饶会议中心，可适度发展会展业，现状商业中高档次设施不足，精品意识不足，三江片区宜发展以品牌为主的精品商业设施；随着人民生活水平的提高和休息时间的增加，休闲商业诸如咖啡吧、茶吧等结合环境的设施已成为商业设施的重要组成部分，三江片区环境优越，宜积极发展，同时结合良好的自然环境，城郊宜发展旅游度假或休闲旅游产业；教育科技是三江片区重要的特色功能区，也是三江未来文化发展的支撑。教育服务设施社会化的一个重要的发展趋势，宜结合三江片区中心设置教育科研社会化服务中心；上饶集中营已编制详细规划，形成红色旅游为主题的主题公园。
三江片区山水（江、河、湖）的良好环境造就了目前大红鹰优质楼盘在三江的建设，城市总体规划中提出的把上饶市建设成为宜居城市，三江片区的独特的自然环境为发展居住提供了良好的条件，应充分发展滨江、滨河、滨湖类型的滨水住宅和山景住宅，适度控制在本区的经济适用房建设，充分发挥景观地带用地的经济效益和环境效益。
根据城市总体规划三江片城市中心区（市级中心）由市级公共服务主中心和与老城中心并联，与三江片区北岸隔江相对，形成“三心并一心”的“丫”字型空间形态。
根据相关规范，三江片区至2020年，需要规划建设初级中学三处，总班级数量将不少于60班，总占地规模不少于135亩；至少配置一所不少于24班的高级中学，占地规模不少于70亩。
14、《上饶市城市总体规划2007-2020》
15、《上饶市三江片区控制性详细规划》
16、《上饶市三江片区（汪家园单元）控制性详细规划》
17、《上饶市空港新区发展规划》
18、2013年4月25日上饶市信州区人民政府区长办公会议记录摘要，2014年7月30日上饶中心城市建设项目规划审批会会议纪要
19、国家、省、市有关的法律、法规与建筑设计、建筑管理技术规定。
随着上饶市推进三江片区城市建设的步伐，周边利用条件将逐渐转优。得天独厚的地理位置条件，经过合理的规划布局，有利于营造良好的办公及商业氛围。同时现状用地地势平坦，有利于减少工程建设的土方量。
地块现状地形地貌较简单，地势平坦。该地块建设情况主要为上饶市信州理工学校建成部分，西部赣东机动车驾驶员培训学校，中华之星幼儿园建设部分及少量居民建房。规划范围内现状建设量不大，土地开发拆迁成本不高，有利于土地出让和开发。详见图1-3。
2004年11月，上饶市城市规划局根据上饶市建设项目审批会第七号会议纪要，同意办理了信州理工学校选址意见书，用地面积为64035.2平方米。上饶市信州理工学校（即三江片区D-d-4地块部分用地）由于招生困难，学校一直没有投入运营，用地长期闲置，校区于2009年被信州区政府回购，2011年5月上饶市人民政府将该地块划拨予上饶市信州区教育体育局使用，土地性质为教育用地，规划为上饶市信州中学建设用地，由于各种因素，校区一直未能开展建设，自2012年底起一直用于扶持、发展信息服务产业，租与上饶市信州区信息服务业产业园使用。
（三）地块性质及指标调整的必要性
随着上饶市三江片区的快速发展，土地资源日趋匮乏。如何蕞大限度合理的开发利用土地资源，是符合控规中提出的弹性原则，即弹性是控制性详细规划的重要因素，也是规划水平高低的划分标准。结合规划目标，合理安排用地布局。根据不同需要，合理确定基本单元用地面积，并在此基础上满足不同使用需求，提供灵活可变的地块使用组合。
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